요즘 서울시 내에 재개발 붐이 일고 있는데요. 치솟는 아파트 분양가를 막고자 각종 규제가 시행되고 있죠. 
최근에는 주택도시보증공사(HUG)가 강남 모 재개발 지역의 아파트 분양보증 승인을 최종 거절한 일이 있었습니다. 
결국 분양가를 낮추라는 건데요. 분양을 기다리는 관계자들의 마음은 오늘 날씨처럼 타들어 갈 듯 합니다.


부동산 거래에는 이런 돌발 변수가 많습니다. 특히, 분양권을 전매할 경우에는 향후 시세 변동에 따라 다양한 분쟁들이 발생하는데요. 
매도인이나 매수인이 일방적으로 계약을 파기하는 경우가 대표적입니다.


지난 포스팅에서는, 분양권 전매 후 프리미엄 폭등으로 인해 매도인이 계약을 파기했을 때 매수인이 어떻게 대응할 수 있는지 설명해드렸는데요. 
계약금의 배액을 배상받고 계약을 해지하거나, 수분양자지위확인 소송 등을 통해 계약의 이행을 촉구할 수 있다는 것이 요지였죠.

그 반대의 경우로서, 오히려 매수인이 일방적으로 계약을 파기하려는 경우도 있습니다. 
프리미엄이 하락하는 등 거래가치가 낮아지자 매수인 측에서 사고 싶은 마음이 없어졌다며 계약 해제 의사를 보인다든지, 
조합원의 입주권을 의미하는 ‘딱지’ 거래 후 청약이 이뤄지지 않는 경우 등이 있을 텐데요.


원칙상 매매계약이 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없습니다. 
다만, 주 계약 이전에 계약금계약을 한 경우에는 민법 제565조 제1항에 따라 해제할 수 있습니다.


민법 제565조 제1항은, “매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해지할 수 있다.”고 정하고 있습니다. 
이는 ‘주 계약 이전에 계약금계약이 성립한 경우’ 계약금을 상환함으로써 주 계약을 해제할 수 있도록 한 조항입니다. 
다른 약정이 없는 통상적인 경우라면 매수인은 계약금을, 매도인은 계약금의 배액을 해약금으로 지급함으로써 계약을 해제할 수 있는 것이죠.


즉 ⓵계약금만 지급된 상태에서 매수인이 일방적으로 계약을 파기하려 한다면, 
⓶계약 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지는, 매도인은 매수인이 지급한 계약금을 받고 계약을 해제할 수 있습니다.


그러나 중도금을 지급하는 등 계약이행에 착수한 후에는 매수인이 이미 지급한 계약금을 포기한다고 해서 계약을 해제할 수 없습니다.


따라서 매도인은 매수인에게 추가 중도금 및 잔금 지급 등 계약 내용을 이행할 것을 청구할 수 있습니다.


다만 주택법상 전매제한조항에 따라 전매제한기간 내의 분양권 거래는 불법이기 때문에, 매매계약 자체가 무효가 아닌지 생각하실 수도 있는데요.


2015년 대법원 판례에 따르면, 분양권 불법전매로 인해 형사처벌을 받아도 이미 맺어진 거래 약정은 유효합니다.


“구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 피고(매도인)가 관련규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 
원고(매수인)와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라 할 수 없고, 분양권 전매계약은 유효하므로 
소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.”(대법원 2014다232906 판결)


즉, 전매제한 규정은 위반행위를 단속하겠다는 의미의 ‘단속규정’일 뿐 
전매행위의 효력까지도 부정하는 ‘효력규정’은 아니기 때문에, 
규정을 위반하는 계약이라고 해서 당연히 무효가 되지는 않는 것입니다.


그러나 전매제한기간을 어겨 분양권을 매매하는 경우에는 
매도인, 매수인, 중개인 모두 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있음을 감안하셔야 합니다.