분양권 전매제도란, 아파트(주택) 분양권을 타인에게 양도할 수 있는 제도를 말합니다. 
운 좋게 당첨되었다고 해도 중도금이나 잔금을 치를 여력이 없다면 일정금액(프리미엄)을 받고 실수요자에게 분양권을 넘길 수 있게 한 것이죠.


다만 프리미엄 차익을 노린 투기로 인해 실수요가 충족되지 않는 현상을 해결하고자, 
주택법에 전매제한기간 조항을 두어 분양권 당첨 후 일정기간동안 사거나 팔지 못하도록 하고 있습니다.


전매제한기간은 지역·택지별로 다른데요. 수도권 공공택지는 1년, 수도권 민간택지는 6개월, 지방 공공택지는 1년이며 지방 민간택지에는 제한이 없습니다. 
전매제한기간의 시작일은 청약당첨의 최초 계약 체결일을 기준으로 합니다.


만약 전매제한기간을 어겨 분양권을 매매하는 경우에는 매도인, 매수인, 중개인 모두 처벌을 받는데요. 
3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

다만 처벌규정에도 불구하고 분양권자가 프리미엄을 붙여 분양권을 파는 경우가 자주 있는데요. 
매매 후 제한해제시점까지 프리미엄이 급상승할 경우에는 매도인과 매수인 사이에 법적 다툼이 발생할 수 있습니다.


예를 들어, 2,000만원에 분양권을 팔기로 계약한 뒤 아파트 프리미엄이 억대로 뛰었다면 매도인이 마음을 바꿔 계약을 해지하자고 할 수 있는 것이죠.


보통 이런 경우에는 매수인이 웃돈을 얹어주며 합의를 할 수도 있는데요. 합의가 이뤄지지 않는다면 법적으로 대응할 수밖에 없습니다.


만약 매매계약서에 특약이 있다면 그 내용에 따라 대응할 수 있으며, 
통상적으로 계약금만 지급한 상태에서 계약을 해지하려면 매도인은 매수인에게 계약금의 배액(2배)을 배상해야 합니다. 


그러나 매수인이 중도금이나 잔금을 지급한 이후에는, 매도인이 계약금을 배상한다고 해도 일방적인 계약 파기가 불가능하며, 
매수인은 매도인을 상대로 ‘분양계약자 명의변경절차 이행청구의 소’를 제기할 수 있습니다.


다만, 전매제한기간 중 분양권 거래는 불법이므로 매매계약 자체가 무효가 아닌지 생각하실 수도 있는데요. 
2015년 대법원 판례에 따르면, 분양권 불법전매로 인해 처벌을 받아도 이미 맺어진 거래 약정은 유효합니다.


“구 주택법이 청약통장과 분양권 전매를 금지하고 있지만 피고(매도인)가 관련규정을 위반해 형사처벌을 받았다고 해도 
원고(매수인)와 체결한 매매계약까지 당연히 무효라 할 수 없고, 분양권 전매계약은 유효하므로 
소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다.”(대법원 2014다232906 판결)


즉, 전매제한 규정은 위반행위를 단속하겠다는 의미의 ‘단속규정’일 뿐 
전매행위의 효력까지도 부정하는 ‘효력규정’은 아니기 때문에, 
규정을 위반하는 계약이라고 해서 당연히 무효가 되지는 않는 것입니다.


따라서 불법전매로 인해 형사처벌을 받았다고 해도 분양권은 여전히 유효한 것이므로, 
여전히 매수인은 매도인에게 분양권의 이전을 요구할 수 있으며, 
수(受)분양자의 지위가 매수인이라는 내용의 확인 소송을 제기할 수 있습니다.