http://blog.naver.com/it-is-law/220966295399

공공기관 법률자문 사례 ①편을 통해, 계약기간의 묵시적 갱신과 관련된 자문 사례를 소개해드렸었죠.

당시 기관은 한 협력업체와 맺은 납품계약 기간이 종료된 후에도 재계약 없이 이전과 동일하게 계속 납품을 받아오던 중 납품업체를 재선정하라는 내부 지시에 따라 업체 교체를 검토하게 된 바, 만약 묵시적 계약 갱신이 인정되는 상황이라면 계약기간을 어긴 일방적 해지가 될 수 있어 관련 법률 검토를 요청해오셨는데요.

저는 이에 대해, 연장계약서 작성이 없었다 하더라도 별도의 의사표시가 없었던 이상 계약기간이 연장된 것으로 보아야 하며, 다만 만족도조사 탈락 등 계약 위반 사항이 있을 경우 계약서상 명시된 계약해지권 행사를 통해 납품업체를 교체하는 절차를 진행할 수 있다는 의견을 개진했었습니다.

http://www.ytn.co.kr/_sn/0117_201703061440063663

무려 5년 만에 끝을 맺었던 힙합듀오 리쌍과 한 임차인의 분쟁 원인도 점포 계약기간 갱신 및 권리금 문제였습니다. 계약기간이 만료되었으니 가게를 비워달라는 리쌍 측 요구에 대해 임차인은 전 건물주에게 구두로 더 많은 계약기간을 약속받았다며 맞섰고, 이러한 사실이 언론에 보도된 후 처음에는 ‘연예인 건물주의 갑질’로 비화되며 리쌍 측에 많은 질타가 쏟아졌었는데요.

하지만 리쌍 측이 법적 지급 의무가 없는 위로금까지 주고 주차장을 내어주는 등 많은 양보를 했다는 사실이 밝혀진 후, 비난 여론은 리쌍이 아니라 임차인에게 쏟아졌습니다. 이후 건물을 보유한 다른 연예인들이 언론이 부담스러워 세입자의 무리한 요구를 들어줘왔다는 내용이 알려지면서, 어쩌면 연예인들이 유명하다는 이유로 혹은 건물주라는 이유로 ‘을질’을 당하는 게 아니냐는 동정론이 고개를 들었죠.

유명 연예인과 마찬가지로 공공기관 또한 계약 문제로 인해 갑질 논란이 불거질 경우 기관 이미지가 훼손될 수 있으며, 국회 국정감사 및 감사원 감사에서 문제를 제기당할 우려가 있습니다. 이러한 이유로 저도 제가 자문을 맡고 있는 공공기관으로부터 계약의 효력, 해지 등에 관한 자문을 종종 의뢰받곤 하는데요.

오늘 소개해드릴 공공기관 법률자문 사례는 공공기관과 협력업체와의 임대차 및 권리금과 관련된 사안으로, 서두에서 소개해드린 사례와 유사하다고 할 수 있습니다.

해당 기관은 내부규정에 근거하여 매년 계약을 통해 납품업체를 지정하고, 기관 내 건물에 입주시킨 채 업무 수행에 필요한 소모품을 공급받아 왔습니다. 그러던 중 계약의 근거인 내부규정이 폐지됨에 따라, 기존업체들이 재계약을 거쳐 기관 내에 입주·영업할 근거규정이 없다는 문제점이 내부에서 제기되었는데요.

이에 더해 기관 내 신축 건물에 입주 예정이던 한 업체가 내부 인테리어 비용을 부담하는 데 대해 임대인인 기관 측에 권리금 반환을 청구하겠다는 의사를 밝혀옴에 따라, 계약 전반에 관한 자문을 의뢰해오셨습니다.

저는 이에 대해, 1) 관계법령 및 내부규정 등을 종합할 때 기타 공공기관의 지위를 가지는 해당 기관과 민간 기업인 입주 업체 간의 소모품 구매 계약과 건물 사용계약은 기본적으로 사경제주체 간 대등한 위치에서 체결하는 ‘사법상 계약’으로서, 그 본질적 내용은 사인 간 계약과 다를 바 없으므로 사적 자치와 계약 자유의 원칙 등 사법의 원리가 그대로 적용되는 바, 입점업체 물품판매 계약서 및 건물사용 계약서 등이 정상적으로 갖추어진다면 관련 내부규정이 없어도 외부업체 입점 및 시설 사용에 특별한 법적 문제점은 없다는 의견과 함께,

2) 기관이 별도의 권리금을 지급받았음에도 불구하고 약정한 건물 사용기간을 보장하지 않았다는 등의 특별한 사정이 없는 이상, 외부업체가 기관 내 건물에 입점하여 내부 인테리어 등을 자기 비용으로 부담한다고 할지라도 기관과 입점업체 간 권리금 반환에 대한 권리의무 관계는 발생하지 않는다는 의견을 개진하였습니다.

사안의 물품공급 계약서 및 관련 서류는 형식상으로는 건물 무상사용을 주된 내용으로 하는 사용대차 관계로 볼 수도 있었지만, 입점업체의 공급단가와 관련하여 시가보다 저렴하게 납품하는 조건으로 일정기간 임대료, 관리비, 전기료 무상 등 혜택을 제공한다는 측면에서 봤을 땐 그 실질이 납품단가 할인액에 상당하는 차임 또는 그에 갈음하는 금전적 반대급부가 지급되는 건물임대차 관계로 해석될 수도 있었는데요.

즉, 입점업체가 기관에 납품하는 소모품 등의 할인액이 명시되어 있고, 이에 대한 반대급부로 기관이 입점업체에 건물 임대료, 관리비 등 무상 혜택을 제공하는 관계라면 입점업체의 납품단가 할인제공 의무는 건물의 사용과 대가관계에 있다고 할 수 있고, 이는 양측 간 체결된 계약서의 명칭에도 불구하고 임대차계약에 해당하는 것으로 해석될 여지가 크므로 상가건물임대차보호법 등 관련 법률의 적용을 받을 수 있다는 결론에 이르게 된 것입니다.

기존에는 판례를 통해 관행적으로 인정되어오다 지난 2015년 상가건물임대차보호법 개정을 통해 보다 완전한 법적 보호를 받게 된 ‘권리금’은, 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 임대인, 임차인에게 보증금과 차임(월세) 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

이를 근거로 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회를 통해 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있는데요.

그러나 대법원 판례상, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장 약정 하에 「임차인으로부터 임대인에게」 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 않으며, 다만 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장기간을 충족시키지 못했을 경우에 한해 잔존기간에 대응하는 권리금에 대해서만 반환의무가 발생합니다.

아울러 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 발생하며, 임대인이 목적물을 임차인에게 인도하고 계약이 존속하는 동안 목적물을 그 사용, 수익에 필요한 상태로 유지하는 것이 주된 내용인 바, 영업용 건물의 임대차에 수반되어 행해지는 권리금 지급은 임대차계약의 내용에 포함되지는 않습니다.

사안의 경우 양측 간 체결된 계약서의 명칭에도 불구하고 임대차계약에 해당하는 것으로 해석될 여지가 크긴 하지만, 앞서 살펴본 바와 같이 상가건물임대차에 있어서 권리금이라고 하는 것은 계약의 본질도 아닐뿐더러 점포의 ‘임차인’이 다른 사람에게 점포의 임차권을 양도하는 경우에 임차권의 ‘양수인’으로부터 지급받는 성질의 것이므로, 임차인이 임대인에게 권리금을 지급했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차계약 종료 시 임차인이 임대인에게 권리금 지급을 구할 권리는 존재하지 않는 것으로 해석되었는데요.

실제로 입점업체가 특별히 건물 임대차에 수반하여 권리금을 지급하는 등의 사정도 없었으며, 따라서 입점업체가 내부 인테리어 비용을 부담하는 데 대해 권리금 반환을 주장한다고 해도 기관과 입점업체 간 권리금 반환에 관한 권리의무 관계는 발생하지 않을 것이라는 의견을 개진했던 사례였습니다.

앞서 말씀드렸듯, 공공기관은 계약 문제로 인해 갑질 논란이 불거질 경우 기관 이미지가 훼손될 수 있으며, 국회 국정감사 및 감사원 감사에서 문제를 제기당할 우려가 있습니다. 따라서 관련 법령에 대한 전반적인 검토는 물론 계약서 내용에 대한 변호사 자문을 통해 혹시 있을지 모를 분쟁을 예방하시길 바랍니다.