http://www.ytn.co.kr/_sn/0117_201703061440063663 건물 임대차 계약문제로 5년이나 갈등을 빚어왔던 힙합그룹 리쌍과 임차인 서 모씨가 최근 원만히 합의했다는 내용의 공동 입장을 발표했습니다. 리쌍은 지난 2012년 건물 매입 당시부터 서 씨와 점포 계약기간 갱신 및 권리금 문제를 놓고 법적 다툼을 벌여왔습니다. 계약기간이 만료되었으니 가게를 비워달라는 리쌍 측 요구에 대해, 서 씨 측은 전 건물주에게 구두로 더 많은 계약기간을 약속받았기 때문에 나갈 수 없다며 맞서왔는데요. 사건 보도 초기에는 ‘건물주의 갑질’로 알려졌지만, 나중에는 연예인 이미지를 이용한 ‘임차인의 을질’이 아니냐는 논란이 제기되며 인터넷상에서 많은 화제가 됐던 사건이었죠. 조물주도 건물주는 못 이긴다는 우스갯소리가 있습니다. 정당한 계약을 맺고 보증금 및 월세를 지불했다고 해도 임차인은 결국 철저한 을의 입장이 될 수밖에 없는데요. 민법 및 주택/상가 임대차보호법은 임대인의 부당한 처사를 방지하고자 계약 기간, 갱신 등 에 대해 임차인에게 훨씬 유리한 내용의 조항을 두고 있습니다. 주택임대차보호법 제6조는 “임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.”고 정하고 있습니다. 쉽게 말해, 계약기간 종료와 함께 집을 무조건 빼야 하는 게 아니라, 명시적인 의사표시가 없었다면 묵시적으로 계약이 갱신된 것으로 보는 건데요. 자동으로 계약이 갱신되었다 해도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다. 적어도 법에서는 임차인이 갑인 셈이죠. 그렇다면 임대차가 아닌 일반 계약에서도 이러한 ‘묵시적 갱신’이 인정되는지 여부에 대해 다툼이 일어날 수 있습니다. 예를 들어, 계약기간을 정해두고 물건을 납품하는 업체도 을(乙)의 위치라고 할 수 있는데요. 계약이 묵시적으로 갱신된 것으로 간주할만한 상황에서 납품받는 쪽이 갑자기 계약 해지를 통보하는 것은 일종의 권리남용으로 볼 수 있는 것이죠. 제가 법률자문을 맡고 있는 한 공공기관에서 이와 흡사한 사례가 있었습니다. 해당 기관은 연구에 필요한 재료 및 소모품 납품업체들과 해마다 1년 단위로 계약을 해왔는데요. 매년 실시하는 만족도 조사 기준을 통과하는 것을 조건으로 계약을 갱신하는 형태였습니다. 다만 기관 내부 사정으로 인해 최근 2년간은 만족도 조사 및 계약서 작성 없이 물건들을 납품받아오던 중, 갑자기 현재 납품업체에 대한 만족도 조사를 다시 실시하여 입찰하라는 내부 지시가 떨어졌는데요. 그러나 앞서 말씀드린 묵시적인 갱신이 간주되는 상황이라면 계약기간을 어긴 일방적인 해지가 될 수 있기 때문에 관련 법률 검토가 필요한 상황이었습니다. 이에 대해 저는 1) 당사자 간에 별도로 계약기간 연장 거부 의사표시가 없었다면, 연장계약서 작성이 없었다 하더라도 당사자 간 의사실현 방식을 통해 계약기간이 연장된 것으로 보아야하며, 2) 다만 납품업체에 대한 만족도 조사에서 부정적 평가가 내려진다면 비록 계약기간 도중이라도 계약 위반을 이유로 계약 해지절차를 밟을 수 있다는 의견을 개진하였습니다. 1) 임대차의 묵시적 갱신 경우와는 달리, 본 사안의 경우는 1년마다 별도로 구매계약 체결을 하되 거래 실적이 양호한 경우에는 계약기간을 다시 1년씩 연장할 수 있는 것으로 정하고 있을 뿐 아니라, 특히 두 당사자 간 계약 내용 가운데 묵시적 갱신에 관한 규정이 존재하지 않았기 때문에 계약이 자동 연장된다고 취급하기는 어려웠는데요. 그러나 통상적으로 계약 당사자 간의 권리 행사도 민법의 대원칙인 신의성실의 원칙과 권리남용 금지의 원칙이 적용되는 바, 해당 기관이 아무런 이의 제기 없이 납품을 받아왔다면 납품업체의 계약 연장에 관한 신뢰는 보호되어야 하므로, 이제 와서 납득할 만한 이유 없이 종전 계약 기간이 연장되지 않았음을 주장하는 것은 권리남용으로서 신의칙에 반할 우려가 컸던 것이죠. 2) 다만 약정된 사유에 따라 계약을 해지할 수는 있다는 의견을 함께 개진하였습니다. 계약서상 납품업체에 대한 업무검사 결과 중요한 계약 위반 사항이 있을 때에는 해당 기관이 연장된 계약을 중도 해지할 수 있도록 하는 약정해지권이 명시되어 있었는데요. 납품업체 또한 제반 협력사항에 대해 신의성실을 다해 이행할 의무가 있으므로, 만약 만족도 조사 결과 단순·경미한 수준을 벗어나 시정조치가 불가능하다고 평가할 수 있을 정도로 중대한 계약 위반 사항이 있는 경우에는, 계약 기간이 남아있는 상황이라도 계약 위반에 근거한 적법·유효한 계약해지권을 행사함으로써 납품업체를 교체하는 절차를 진행할 수 있다는 의견을 함께 개진하였습니다. 요약하자면, 계약서 작성 없이도 계약의 묵시적 갱신이 이뤄진 것으로 봐야 하지만, 계약 위반 사유가 발견된다면 적법하게 계약을 해지할 수 있다는 것인데요. 이처럼 계약과 관련된 분쟁에서는 민법 등 법령에 대한 전반적인 검토는 물론 계약서 내용에 대한 법리적 검토까지 동반되어야 하므로, 변호사 자문을 통해 혹시 있을지 모를 분쟁을 예방하시기 바랍니다.
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