셰어하우스, 카쉐어링, 텃밭셰어 등 공유문화가 확산되고 있습니다. 주택, 땅, 자동차같은 부동산은 원래 소유의 개념이었지만, 비싼 가격에 부담을 느낀 소비자들이 기존 개념과 다른 합리적인 선택을 하고 있는 것이죠.


2008년 하버드대학의 한 교수는 이런 현상을 두고 공유경제라는 표현을 만들어냈습니다. 공유경제란, 물품은 물론, 생산설비나 서비스 등을 개인이 소유할 필요 없이 필요한 만큼 빌려 쓰고, 자신이 필요 없는 경우 다른 사람에게 빌려주는 소비행태를 말하는데요. 합리적 자원 소비라는 사회적 효과가 있을 뿐만 아니라 최근에는 환경오염에 대한 대안으로도 주목받고 있습니다.


그러나 개인에게 공유란 결국 소유의 대안일 뿐입니다. 결국 경제적인 문제일 뿐, 굳이 불편을 감수하면서 소유를 포기하는 사람은 없을 텐데요. 만약 누군가 아무 조건 없이 아파트 키를 주면서 소유와 공유 중 하나를 고르라고 한다면, 공유를 택하는 사람은 없다고 봐야겠죠. 



부동산에도 공유물이란 것이 있습니다. 보통의 경우처럼 한 사람이 땅이나 건물을 소유하는 게 아니라, 여러 사람이 지분을 나눠 소유하는 것을 공유물이라고 하는데요. 예를 들어, 7억을 가진 사람이 3억을 가진 친구와 함께 10억 상당의 땅을 사서, 각자 7:3의 지분으로 나눠 소유하는 경우를 말합니다.


굳이 그럴 것 없이 가진 돈만큼만 땅을 사면 되지 않느냐고 생각하실 수 있습니다. 그러나 부동산은 작게 분리될수록 그 가치가 하락할 가능성이 큰데요. 예를 들어, 분리된 7억 상당의 땅이 5억으로 떨어지고 나머지 땅마저 그 가치가 하락한다면 파는 사람이나 사는 사람이나 큰 손해를 보겠죠. 이러한 문제는 뒤에 말씀드릴 공유물분할 청구소송의 주요쟁점이 됩니다.



민법 제264조(공유물의 처분, 변경)는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.”고 정하고 있습니다. 여기서 처분이란 타인에게 공유물을 양도하거나 각종 권리를 설정하는 것을 뜻하며, 변경이란 공유물에 물리적인 변화를 가하는 행위를 말하는 것으로서 대표적인 예로는 건축을 들 수 있는데요.


즉, 본인 소유(지분)의 땅이라 해도 공유자의 동의가 없다면 건물을 지을 수 없는 것입니다.



이때 취할 수 있는 대처방안으로는 공유물분할이 있습니다. 민법 제268조(공유물의 분할청구) 제1항은 “공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.”고 정하고 있는데요. 따라서 약정한 기간이 없는 이상 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.


민법 제269조(분할의 방법) 제1항은 “분할의 방법에 관하여 협의가 성립되지 아니한 때에는 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있다.”고 정하고 있습니다. 즉, 공유물 분할은 당사자 간의 협의분할을 우선으로 하되, 협의가 되지 않는다면 재판을 통해 분할을 청구할 수 있는데요.


이에 더해 민법 제269조 제2항은 “현물로 분할할 수 없거나 분할로 인하여 현저히 그 가액이 감손될 염려가 있는 때에는 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다.”고 정하고 있으므로, 분할 대신 돈을 지급받는 방안도 고려할 수 있습니다.

제가 맡은 공유물분할 청구사건의 의뢰인은 땅과 그 지상건물을 상대방과 공동으로 소유한 분이었습니다. 의뢰인과 상대방 모두 도로변의 상가와 그 뒤편의 주택을 각각 소유하고 있던 형태였는데요. 지자체가 도로 개설을 위해 토지 일부를 협의취득하게 되면서, 의뢰인 소유의 건물은 모두 철거된 상태였습니다.


이후 의뢰인은 과거 건물이 있던 부근에 원래 지분만큼의 건물을 지으려 했지만, 상대방이 동의를 해주지 않았는데요. 이에 의뢰인이 각 지분대로 토지를 분할하자고 수차례 제의했지만, 상대방은 땅값이 떨어진다는 이유로 그마저 거절했습니다. 결국 소송을 통해 분할을 청구할 수밖에 없었죠.


의뢰인은 오래도록 살아온 곳을 떠나고 싶지 않다며 돈이 아닌 땅으로 분할되기를 원하셨는데요. 이에 저는 사건토지를 현물로 분할할 것을 우선 청구하되, 의뢰인이 시가감정가격으로 상대방의 토지 및 건물지분을 매수하는 방안을 함께 청구하였습니다.


다만 앞서 말씀드렸듯이, 토지 분할로 인해 그 가치가 하락할 염려가 있다고 판단된다면 재판부가 토지 분할 대신 경매를 통해 대금으로 분할하라는 판결을 내릴 가능성이 있었는데요.


이에 법원이 지정한 지적측량사와 감정평가사로부터, 공유토지를 분할해도 공유인 모두에게 불이익이 없다는 의견을 받아 제출하였습니다.


결국 대금분할을 불사한 상대방의 반대의견에도 불구하고, 의뢰인의 의사와 지적측량사·감정평가사의 객관적인 의견을 받아들인 재판부로부터 사건토지를 각 지분대로 현물분할하라는 판결을 받아낼 수 있었는데요.


이처럼 공유물 분쟁이 소송까지 이어진다면, 변호사의 조력 및 전문적 법리 주장을 통해 원하시는 최상의 결과를 얻으실 수 있을 것입니다.

<관련 조항>